নামজারী কি ও কেন করতে হয়। নামজারী পর্চা চেনার উপায় ও আইনি পরামর্শ || এডভোকেট মু. রিয়াজ উদ্দিন

নামজারী কি? কেন করতে হয়। নামজারী পর্চা চেনার উপায় ও আইনি পরামর্শ...

এডভোকেট মু. রিয়াজ উদ্দিন

------------------------------------------------

☞ নামজারী কি ও কেন করতে হয়:

---------------------------------------

নামজারী শব্দকে ইংরেজিতে (Mutation) মিউটেশন বলে। বাংলায় বলা হয় নামজারী বা জমাখারিজ। নামাজরী হল এক ধরনের অন্তর্বতীকালীন পর্চা/খতিয়ান সংশোধনের কাজ। ১৯৫৫ সনের প্রজাস্বত্ব বিধিমালার ১৪৩ ও ১৪৪ ধারা মতে সারা দেশে ২৫-৩০ বছর পর পর সেটেলমেন্ট বিভাগের তত্ত্বাবধানে জরীপ কাজ হয়ে থাকে। সেটেলমেন্ট জরীপের সময় মালিকানা ও দখল অনুযায়ী আপনা আপনি কারো নাম খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত হয়ে যায়। আমরা লক্ষ্য করি যে সেটেলমেন্ট জরীপের সময় আমরা যে খতিয়ান পাই তাতে, একই খতিয়ানে একজনের বা বহুজনের নাম একত্রে অন্তর্ভুক্ত থাকে। সেটেলমেন্ট জরীপের সময় এমনিতেই নিজ নিজ নামে বা যৌথ নামে মালিকানার পর্চা/খতিয়ান পাওয়া যায়। কিন্তু সমস্যা হচ্ছে একটি সরকারি জরীপ থেকে যেহেতু আর একটি সরকারি জরীপের ব্যবধান ২৫-৩০ বছর বা আরো বেশী এক্ষেত্রে এই সময়ের মধ্যে ভূমি হাত বদল হলে নতুন মালিক কিভাবে তার নামে পর্চা/খতিয়ান পেতে পারে। যে কারণে নামজারীর মাধ্যমে সর্বশেষ মালিকের নামে পর্চা/খতিয়ান সৃষ্টির উদ্দেশ্যে- নামজারী একটি অন্তর্বতী কালীন সংশোধন ব্যবস্থা অন্যথায় আপনি জমি খরিদ করার পরেও ঐ জমি খতিয়ানে পূর্ব মালিকের নামে থেকে যাবে যাতে নানা প্রকার বিপত্তির সম্ভাবনা থাকে। নামজারী বা জমা খারিজ মূলত কোন একটি পর্চা বা খতিয়ান থেকে আবেদনকারীর আবেদন অনুযায়ী তার সম্পত্তিটুকু আলাদা করে ফেলা। একটা খতিয়ানে অনেক মালিকের অনেক সম্পত্তি থাকতে পারে। ঐ সম্পত্তি থেকে আপনার খরিদা বা ওয়ারিশাণ সম্পত্তি আলাদাভাবে যে খতিয়ান অন্তর্ভুক্ত করা হয় ঐ পর্চার নাম নামজারী পর্চা। এসএ নামজারী এসএ দাগ, আরএস নামজারী আরএস দাগ এবং ঢাকা সিটি জরীপ বা বিএস নামজারী বিএস দাগের উল্লেখ করিয়া করতে হয়। নামজারী পর্চায় কেবল যিনি বা যারা নামজারীর জন্য আবেদন করে ছিলেন তাদের সম্পত্তিটুকু দলিল বা প্রাপ্য ওয়ারিশাণ অংশ অনুযায়ী আলাদা করে দিয়ে খাজনা আদায় করা হয়। একটি এজমালি পর্চা/খতিয়ানের সম্পত্তি থেকে আবেদনকারীর সম্পত্তিটুকু আলাদা করে দেয়া হয় বলে একে খারিজা পর্চা বলে। নামজারীর মাধ্যমে আবেদনকারী নামজারী কর্তৃপক্ষ কর্তৃক তার জমির জন্য একটি আলাদা খতিয়ান লাভ করে। একই নামজরী পর্চায় একাধিক ব্যক্তির নাম থাকতে পারে। নামজারীর মূল কাজ হল একটি সেটেলমেন্ট জরীপ পর্চায় যেখানে একাধিক ব্যক্তির মালিকানা সম্বলিত জমি আছে তার মধ্যে কারো খরিদা বা ওয়ারিশাণ সম্পত্তি আলাদা করে তার নামে অন্তবর্তীকালীন একটা পর্চা তৈরী করা। বর্তমানে নামজারী পর্চার সর্বোচ্চ কর্তৃপক্ষ হলেন সহকারী কমিশনার ভূমি। যে কারণে নামজারী- কেউ যদি কোন এজমালি পর্চা বা খতিয়ান থেকে তার প্রাপ্য অংশ আলাদা করতে চায় তবে ২টি সেটেলমেন্ট জরীপের অন্তবর্তীকালীন সময়ে কেবল নামজারীর মাধ্যমে সম্ভব। নামজারীর মাধ্যমে এজমালি পর্চা/খতিয়ান থেকে জোত সম্পত্তি আলাদা করে না নিলে কোন কারণে খাজনা পরিশোধ করতে হলে একজন ক্ষুদ্র অংশের মালিকেও পুরো জোতের জমির উপর খাজনা দিতে হয়। এ ছাড়া যেহেতু নামজারী সরেজমিন দখলের উপর হয়ে থাকে সে কারণে বন্টননামার অনুপস্থিতিতে একটি এজমালি জোতে কে কোন দাগে কি পরিমাণ জমির মালিক বা দখলদার আছে তা কেবল নামজারীর মাধ্যমে জানা যায়। সবকিছু ঠিক ঠাক থাকলে একটি নামজারী জমাভাগ প্রস্তাব অনুমোদন হওয়ার পরে নামজারী পর্চা- পাওয়া যায়। রাজউক বা গণপূর্ত অধিদফতরের কোন সম্পত্তি ও ঐ সকল অফিসের সাথে নামজারী করে নিতে হয় এবং ভূমি অফিসেও খাজনা দিতে হয়।

নামজারীর কার্যক্রমে সংশ্লিষ্ট অফিস সরেজমিনে যাচাই-বাছাই অন্তরে নামজারী দিয়ে থাকে। সরকারি স্বার্থ সংশ্লিষ্ট কোন জমিতে কাউকে নামজারী দেয়া হয় না। একটি এজমালি সম্পত্তিতে কেবল একজন ব্যক্তি তার প্রাপ্য অংশের খাজনা পরিশোধ করতে চাইলে তাকে নামজারীর মাধ্যমে তার জোত প্রথমে আলাদা করে নিতে হয়। অন্যথায় তাকে সম্পূর্ণ জোতের সম্পত্তির উপর সকল খাজনা পরিশোধ করতে হয়। কেবল নিজ অংশের খাজনা পরিশোধের জন্য নামজারী প্রয়োজন হয়।

নামজারী ২ ভাবে হতে পারে "এক" কোন একটি এজমালি জোত থেকে আলাদা হওয়ার মাধ্যমে  "দুই" কোন একটি জরীপ পর্চায় নিজেই ১্ (ষোল আনা) সম্পত্তির মালিক থাকার মাধ্যমে কোন একটি জরীপ পর্চায় কেবল একক মালিকের নাম থাকলে এবং কোন অংশীদার না থাকলে একক মালিক কেবল হোল্ডিং বা জোত খোলার মাধ্যমে খাজনা পরিশোধ করতে পারেন। এতে নামজারীর অন্যান্য আনুষ্ঠানিকতা প্রয়োজন হয় না। নামজারী কার্যক্রম মূলত একটি নামজারী কেস এন্টির মাধ্যমে শুরু হয়। এজন্য নামজারী পর্চায় সর্বদাই একটি কেস নম্বর উল্লেখ  থাকে। প্রাথমিক ভাবে সংশ্লিষ্ট সার্কেলের সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবরে একটি দরখাস্ত ও এর সাথে মালিকানার কাগজপত্র দায়েরের মাধ্যমে নামজারীর আবেদন করতে হয়। দরখাস্ত প্রাপ্তির পর উহা সরেজমিনে যাচাই বাছাইয়ের

জন্য সংশ্লিষ্ট তহসিল অফিসে প্রেরণ করা হয় এবং সব ঠিকঠাক থাকলে প্রস্তাবপত্র অনুমোদন হয়।

☞ নামজারী পর্চা চেনার উপায়ঃ

----------------------------------------

১) নামজারী পর্চায় নামজারী জমাভাগ কেস নং ও তারিখ এবং একটি জোত নম্বর উল্লেখ থাকবে।

২) যে ধরনের দাগ ব্যবহার করে নামজারী করা হবে- নামজারী পর্চাটি ঐ পর্চার ফরমেটে হবে। যেমন: এসএ নামজারী এসএ ফরমেটে এবং আর এস নামজারী আর এস ফরমেটে হবে।

৩) নামজারী পর্চায় আগত খতিয়ান নম্বর অর্থাৎ যে খতিয়ান থেকে জমাভাগটি সৃষ্টি হলো ঐ খতিয়ানে উল্লেখ্য থাকবে।

৪) নামজারী পর্চার সাথে একটি নামজারী জমাভাগ প্রস্তাবপত্র ডিসিআর ও খাজনার রশিদ জড়িত।

৫) নামজারী পর্চার সর্বশেষে সংশ্লিষ্ট সার্কেলের সহকারী কমিশনার (ভূমি)  এর সীলমোহর ও স্বাক্ষর  থাকবে।

☞ পরামর্শ:

১। ক্রয়মূলে বা অন্য কোন দলিলের মাধ্যমে জমি প্রাপ্তির পর মূল দলিল পেতে দেরি হলে উক্ত দলিলের নকল (সার্টিফাইড কপি) সংগ্রহ করে দ্রুত নামজারী করুন।

২। মূল মালিকের মৃত্যুর পর সকল ওয়ারিশ একত্রে বাটোয়ারা দলিল রেজিস্ট্রি করুন এবং প্রত্যেকে পৃথকভাবে নামজারী করুন।

৩। নামজারী খতিয়ান এবং ডিসিআর প্রাপ্তির সাথে সাথে আপনার নামে ইউনিয়ন ভূমি অফিসে হিসাব খোলা নিশ্চিত করুন এবং ভূমি উন্নয়ন কর প্রদান করে দাখিলা নিন।

৪। প্রয়োজনীয় সহযোগিতা ও যে কোন অভিযোগের ক্ষেত্রে সরাসরি সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর সাথে যোগাযোগ করুন।

৫। ভূমি অফিসের নির্ধারিত ফরমে আবেদন করুন।

☞ আইনী প্রতিকার:

দলিল-দস্তাবেজে কোন ত্রুটির কারণে বা অন্য যে কোনো কারণেই খারিজ/মিউটেশন/নামজারির আবেদন নামঞ্জুর হতে পারে। আবেদন নামঞ্জুর হলে প্রতিকারের সুযোগও রয়েছে। নামজারীতে আপনার অধিকার ক্ষুন্ন হলে এবং সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে তার যথাযথ প্রতিকার না পেলে আপীল, রিভিশন বা রিভিউ এর মাধ্যমে প্রতিকার পেতে পারেনঃ

১। নামজারীর বিষয়ে কোন ব্যক্তি অসন্তুষ্ট হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কর্তৃক আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) আদালতে  মিস আপীল দায়ের করতে হবে, অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক(রাজস্ব) কর্তৃক আদেশের বিরুদ্ধে ৬০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপীল করতে হবে এবং বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্ত আদেশের বিরুদ্ধে ৯০ দিনের মধ্যে ভূমি আপীল বোর্ডে আপীল করতে হবে। ভূমি আপীল বোর্ডের একক বেঞ্চের বিচারকের আদেশের বিরুদ্ধে ফুল বেঞ্চে আপীল করা যায়। নামজারী বিষয়ে আপীল বোর্ডের আদেশই চুড়ান্ত।

২। এ ছাড়া রিভিশনের পথও খোলা রয়েছে। অসন্তুষ্ট ব্যক্তির আবেদনের ভিত্তিতে কিংবা ক্ষমতাপ্রাপ্ত কোনো কর্মকর্তা তাঁর নিজের ইচ্ছায় নথি তলব করে সংশোধনের আদেশ দিতে পারেন।

৩। যদি আপীল বা রিভিশন না করা হয়, তবে রিভিউ এর পথ খোলা থাকবে। রিভিউ মানে হচ্ছে পুনর্বিবেচনা করা। যে কর্মকর্তা আদেশ দিয়েছেন, তাঁর বরাবরে রিভিউ এর জন্য আবেদন করতে হবে। আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যে রিভিউ এর জন্য আবেদন করতে হয়।

মো: রিয়াজ উদ্দিন

B.S.S(Hons)(DU), M.S.S (DU),  LL.B & Survey(Land)

এডভোকেট, জজ কোর্ট, ঢাকা।

মোবাইলঃ 01795175367